Kapitel 7 — Mangler

AB 18 § 55 — Mangelansvarets ophør

§ 55. Bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren.

Stk. 2. Hvis entreprenøren har afhjulpet mangler, som bygherren har reklameret over, løber der en ny frist efter stk. 1 for fremsættelse af krav som følge af manglerne, således at fristen løber fra afslutningen af afhjælpningen, men ikke længere end til 3 år efter udløbet af den oprindelige 5-års frist.

Stk. 3. Hvis bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler angår løsøregenstande og inventar, som ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, forkortes fristen i stk. 1 til 2 år.

Stk. 4. Bygherrens krav efter stk. 1-3 bevares, uanset stk. 1-3, for mangler, hvor a) entreprenøren har påtaget sig at indestå i længere tid, b) det ved afleveringen konstateres, at aftalt kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller c) der foreligger et groft uforsvarligt forhold fra entreprenørens side. H. 1- og 5-års eftersyn

Hvad fastsætter bestemmelsen?

§ 55 fastsætter, hvornår bygherrens krav mod entreprenøren for mangler ophører. Hovedreglen er en 5-årig absolut reklamationsfrist regnet fra afleveringen. Fristen er ikke en forældelsesfrist, men en præklusionsfrist — krav, der ikke er fremsat inden udløbet, bortfalder.

I praksis

I byggesagsbeskrivelsen og kontrakten er det vigtigt at have styr på tre frister: (1) 5-årsfristen for fast monterede bygningsdele fra aflevering, (2) 2-årsfristen for løsøre og inventar der ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, og (3) den forlængede frist ved afhjælpning — ny 5-årsfrist fra afhjælpningens afslutning, dog maksimalt 3 år efter den oprindelige 5-årsfrysts udløb (dvs. maksimalt 8 år fra aflevering). Undtagelserne i stk. 4 — særlig garanti, væsentligt svigt i kvalitetssikring eller groft uforsvarligt forhold — suspenderer alle tre frister, og forekomsten af disse forhold bør dokumenteres løbende i byggesagen.

Typiske faldgruber

  • Den forlængede frist ved afhjælpning (stk. 2) gælder kun de konkrete afhjulpne mangler, ikke andre mangler ved arbejdet — den erstatter ikke en ny generel 5-årsfrist.
  • Sondringen mellem 'særligt tilpasset eller fast monteret' inventar og almindeligt løsøre (stk. 3) kan være uklar i praksis og bør afklares i kontrakten for inventartunge projekter.
  • Undtagelsen i stk. 4, litra b kræver, at det konstateres ved afleveringen, at kvalitetssikringen har svigtet væsentligt — fejl opdaget efter afleveringen aktiverer ikke denne undtagelse.

Ordlyden er gengivet efter Betænkning nr. 1570, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.