5-års eftersyn efter AB 18 — frister og fremgangsmåde
Det afsluttende eftersyn — i daglig tale 5-års gennemgangen — er bygherrens sidste lejlighed til at påpege mangler, inden mangelansvaret ophører. AB 18 knytter to skarpe frister til det, og de er ikke ens: eftersynet skal holdes senest 30 arbejdsdage før 5-årsdagen, mens selve kravet mod entreprenøren skal være fremsat senest 5 år efter afleveringen.
De to eftersyn i AB 18
AB 18 kapitel H indeholder to obligatoriske eftersyn efter afleveringen. Begge indkaldes af bygherren.
| Eftersyn | Frist efter AB 18 |
|---|---|
| 1-års eftersyn (§ 56) | Senest 1 år efter afleveringen |
| 5-års eftersyn (§ 57) | Senest 30 arbejdsdage før 5 år efter afleveringen |
| Indkaldelsesvarsel (§ 58) | Skriftligt, højst 60 og mindst 15 arbejdsdage — ved hovedentreprise mindst 20 |
| Mangelansvarets ophør (§ 55) | Krav skal være fremsat senest 5 år efter afleveringen |
Hvorfor eftersynet ligger før 5-årsdagen
Fristen i § 57 er sat, så eftersynet er overstået, inden bygherrens adgang til at rejse krav bortfalder efter § 55. Holdes eftersynet først på selve 5-årsdagen, er der ikke tid til at fremsætte krav på grundlag af det, eftersynet viser.
Har bygherren ikke indkaldt rettidigt, kan entreprenøren efter § 57, stk. 2, selv skriftligt indkalde bygherren med mindst 10 arbejdsdages varsel. Entreprenøren har altså et selvstændigt redskab til at få eftersynet afholdt.
Sådan forløber eftersynet
Fremgangsmåden følger § 58:
- Bygherren indkalder skriftligt med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage — ved hovedentreprise mindst 20.
- Parterne gennemgår arbejdet sammen.
- Bygherren udfærdiger en eftersynsprotokol med de påpegede mangler og eventuelle andre forhold.
- Entreprenørens bemærkninger og eventuelle aftaler om afhjælpning — herunder måde og frist — tilføres protokollen.
- Møder en part ikke op, kan den mødende part gennemføre eftersynet alene og sende protokollen til den fraværende snarest muligt.
Hvad hører i byggesagsbeskrivelsen?
Eftersynene er allerede reguleret i AB 18 og behøver ikke gentages. Det, der er værd at fastlægge i beskrivelsen, er det praktiske: hvem der indkalder på bygherrens vegne, hvordan protokollen distribueres, og hvordan eftersynet hænger sammen med drifts- og vedligeholdelsesmaterialet.
Vær opmærksom på, at fravigelser fra AB 18 kun gælder, når det tydeligt og udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvilke punkter der fraviges.
Relateret
Ofte stillede spørgsmål
Hvornår skal 5-års eftersynet holdes efter AB 18?
Senest 30 arbejdsdage før der er gået 5 år fra afleveringen, jf. AB 18 § 57. Bygherren indkalder skriftligt med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage — ved hovedentreprise mindst 20, jf. § 58.
Hvad sker der, hvis bygherren ikke indkalder til 5-års eftersyn?
Entreprenøren kan efter AB 18 § 57, stk. 2, selv skriftligt indkalde bygherren til eftersynet med et varsel på mindst 10 arbejdsdage.
Hvornår ophører entreprenørens mangelansvar?
Bygherrens krav som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter afleveringen, jf. AB 18 § 55. Har entreprenøren afhjulpet en mangel, der er reklameret over, løber der en ny frist fra afhjælpningens afslutning — dog højst til 3 år efter udløbet af den oprindelige 5-årsfrist. For løsøre og inventar, der ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er fristen 2 år.
Er 5-års eftersyn og 5-års gennemgang det samme?
Ja. AB 18 bruger betegnelsen «afsluttende eftersyn» i § 57, mens «5-års gennemgang» er den almindelige betegnelse i praksis. Der er tale om samme forretning.
Skal der holdes eftersyn, hvis der ikke er konstateret mangler?
Ja. AB 18 § 56 og § 57 gør begge eftersyn obligatoriske og gør dem ikke betinget af, at der er påvist mangler.
Ordlyden er gengivet efter de officielle kilder til AB 18, ABT 18 og BR18, hvor der henvises. Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.