Kapitel 7 — Mangler

AB 18 § 49 — Mangler påvist efter afleveringen

§ 49. Entreprenøren har i 5 år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen.

Stk. 2. Bygherren kan kun påberåbe sig sådanne mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig meddelelse herom inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder dog ikke, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i et groft uforsvarligt forhold.

Stk. 3. Bygherren skal skriftligt meddele entreprenøren en frist til afhjælpning af påviste mangler. Fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Entreprenø- ren skal give bygherren skriftlig meddelelse, når manglerne er afhjulpet. Entreprenøren kan udskyde afhjælpning af en mangel til foretagelse sammen med afhjælpning af eventuelle mangler, konstateret ved 1-års eftersynet, forudsat at manglen ikke forværres ved det, og udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren.

Hvad fastsætter bestemmelsen?

Bestemmelsen fastsætter, at entreprenøren i 5 år efter afleveringen både har pligt og ret til at afhjælpe mangler, der opdages i denne periode. Bygherren skal give skriftlig reklamation inden rimelig tid efter, at en mangel er eller burde være opdaget — ellers mister bygherren retten til at påberåbe sig manglen. Reklamationskravet gælder dog ikke, hvis entreprenøren har handlet groft uforsvarligt.

I praksis

I praksis skal byggesagsbeskrivelsen og entrepriseaftalen understøtte de skriftlige procedurer, som bestemmelsen kræver: reklamation fra bygherre, afhjælpningsfrist og entreprenørens tilbagemelding ved udbedringens afslutning — alle skriftligt. Afhjælpningsfristen skal tilpasses den konkrete mangels art og omfang. Entreprenøren har en begrænset mulighed for at udskyde afhjælpning til 1-års eftersynet, men kun hvis manglen ikke forværres i mellemtiden, og udsættelsen ikke er til ulempe for bygherren.

Til byggesagsbeskrivelsen: Sikr at 5-årsgennemgangen planlægges og at sikkerhedsstillelse ikke frigives inden gennemgangen er afholdt.

Typiske faldgruber

  • Bygherren mister retten til at påberåbe sig en mangel, hvis reklamationen ikke sker inden rimelig tid efter opdagelsen — det er ikke tilstrækkeligt at reklamere inden udløbet af 5-årsfristen.
  • Entreprenørens ret til at udskyde afhjælpning til 1-års eftersynet er betinget af to kumulative krav: manglen må ikke forværres, og udskydelsen må ikke medføre ulempe for bygherren — begge betingelser skal være opfyldt.
  • Alle meddelelser i forløbet (reklamation, afhjælpningsfrist og afhjælpningskvittering) skal være skriftlige; mundtlige tilkendegivelser opfylder ikke bestemmelsens krav.

Typiske fravigelser i entrepriseaftaler

  • Løbende dokumentation af driftsmangler
  • Krav om driftsjournal som grundlag

Fravigelser gælder kun, når det tydeligt og udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvilke punkter der fraviges.

Ordlyden er gengivet efter Betænkning nr. 1570, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.