Kapitel 23 — Beregningsregler

BR18 § 454

§ 454. Grundens areal omfatter det areal, der er angivet for det pågældende matrikelnummer. Vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget, som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg til sikring af vejanlæg, skal indgå i grundens areal ved beregning af bebyggelsesprocenten.

Stk. 2. Til grundens størrelse medregnes: 1) Grundens andel i et selvstændigt matrikuleret areal sikret som fælles friareal for flere ejendomme. Andelene i det selvstændigt matrikulerede friareal fordeles ligefremt proportionalt efter de enkelte grundes størrelse, medmindre kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde bestemmer andet, herunder en anden delingsnorm, eller at andele i det fælles friareal ikke kan medregnes. 2) Arealer, der før den 1. februar 1977 er afgivet til vej, men uanset dette er tilladt medregnet til grundarealet. Sådanne arealer medregnes i overensstemmelse med de vilkår, der er fastsat for tilladelsen. 3) Det samlede areal for flere matrikelnumre, når de udgør en samlet fast ejendom og grænser op til hinanden.

Stk. 3. Til grundens størrelse medregnes ikke: 1) Arealer af grunden, der er beliggende i en anden zone end den, hvori der bygges. 2) Matrikelnumre, der er en del af en samlet fast ejendom, men som ikke grænser op til hinanden.

Hvad fastsætter bestemmelsen?

§ 454 fastlægger, hvilke arealer der indgår i "grundens areal", når bebyggelsesprocenten skal beregnes. Udgangspunktet er det matrikulære areal for det pågældende matrikelnummer. Visse arealtyper tillægges eller fratrækkes grundarealet efter udtrykkelige regler.

I praksis

I en byggesag betyder bestemmelsen, at grundarealet ikke nødvendigvis svarer til ét matrikelnummers areal: fælles friarealer, historisk vejafgivne arealer og sammenhængende matrikler i samlet fast ejendom kan lægges til, mens arealer i anden zone og ikke-sammenhængende matrikler holdes ude. Udbudsmaterialet og byggesagsbeskrivelsen bør dokumentere, præcis hvilke arealer der er medregnet i grundarealet, herunder eventuelle kommunale afgørelser om fordeling af andele i fælles friarealer. Hjørneafskæringer og byggelinjepålæg til vejanlæg reducerer ikke grundarealet – de indgår i beregningen, selv om de ikke må bebygges.

Typiske faldgruber

  • Arealer i et fælles friareal fordeles som udgangspunkt proportionalt efter grundstørrelse, men kommunalbestyrelsen kan bestemme en anden fordelingsnøgle eller afskære medregning helt – dette skal afklares konkret inden beregningen.
  • Matrikelnumre, der er del af en samlet fast ejendom, men ikke grænser op til hinanden, medregnes ikke – ejendomme med 'satellitmatrikler' kan derfor have et lavere beregningsgrundlag end forventet.
  • Arealer beliggende i en anden zone end den, hvori der bygges, holdes ude af grundarealet, hvilket kan reducere den tilladte bebyggelse på grunde, der strækker sig over en zoneskel.

Ordlyden er gengivet efter BEK nr 1399 af 12/12/2019 (gældende grundbekendtgørelse). Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.