Kapitel 3 — Udførelse af entreprisen

AB 18 § 28 — Bygherrens tilsyn

§ 28. Bygherren skal udpege et tilsyn, der repræsenterer bygherren over for entreprenøren med hensyn til arbejdets tilrettelæggelse og udførelse. Tilsynet kan give og modtage meddelelser vedrørende arbejdet, godkende eller kassere materialer eller arbejder, samt give anvisninger med hensyn til tilrettelæggelsen af de forskellige entreprenørers arbejde i deres indbyrdes forhold.

Stk. 2. Byggeledelsen er legitimeret til på bygherrens vegne at forlange eller indgå aftale om ændring i arbejdet samt om forandring i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed som følge deraf med en merbetaling på højst 50.000 kr. for hver ændring og en fristforlængelse på højst 5 arbejdsdage for hver ændring. Hvis bygherren ikke har udpeget en byggeledelse, er fagtilsynet legitimeret i samme omfang.

Stk. 3. Tilsynet skal være til stede på byggepladsen eller skal kunne tilkaldes.

Hvad fastsætter bestemmelsen?

§ 28 fastslår, at bygherren skal udpege et tilsyn, som repræsenterer bygherren over for entreprenøren i spørgsmål om arbejdets tilrettelæggelse og udførelse. Tilsynet har kompetence til at kommunikere om arbejdet, godkende eller kassere materialer og arbejder samt give anvisninger om koordinering af de forskellige entreprenørers arbejde. Byggeledelsen har derudover en selvstændig, afgrænset legitimation til at aftale ændringer i arbejdet med tilhørende konsekvenser for pris, tid og sikkerhed — dog inden for konkrete beløbs- og tidsgrænser.

I praksis

I en byggesag indebærer bestemmelsen, at bygherren formelt skal udpege et tilsyn, inden arbejdet går i gang, og at tilsynets rolle og kompetencer er defineret direkte af AB 18. I udbudsmaterialet og byggesagsbeskrivelsen bør det fremgå, hvem der er udpeget som henholdsvis tilsyn, byggeledelse og fagtilsyn, da disse roller har forskellig legitimationsrækkevidde. Byggeledelsen kan selvstændigt — uden forudgående fuldmagt for hvert enkelt tilfælde — indgå aftale om ændringer, der medfører en merbetaling på højst 50.000 kr. og/eller en fristforlængelse på højst 5 arbejdsdage pr. ændring; ændringer ud over disse grænser kræver således anden bemyndigelse fra bygherren. Er der ikke udpeget en særskilt byggeledelse, overgår denne begrænsede legitimation til fagtilsynet.

Til byggesagsbeskrivelsen: Sikr at referatproceduren er klar og at alle parter er bekendt med retsvirkningen.

Typiske faldgruber

  • Beløbs- og tidsgrænsen gælder pr. ændring — ikke samlet for hele byggesagen — så det er vigtigt at have styr på, hvad der udgør én ændring, for ikke at overskride byggeledelsens kompetence utilsigtet.
  • Hvis bygherren ikke har udpeget en byggeledelse, rykker legitimationen til fagtilsynet; manglende tydelig udpegning kan skabe uklarhed om, hvem entreprenøren kan indgå bindende ændringsaftaler med.
  • Tilsynet skal være til stede eller kunne tilkaldes — tilsynsplanen bør sikre reel tilgængelighed, da manglende tilsyn kan forsinke beslutninger og påvirke fremdriften.

Typiske fravigelser i entrepriseaftaler

  • Digital signering af referater
  • Kortere indsigelsesfrister

Fravigelser gælder kun, når det tydeligt og udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvilke punkter der fraviges.

Ordlyden er gengivet efter Betænkning nr. 1570, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.