Kapitel 9 — Bygningers indretning

BR18 § 211

§ 211. Der kan etableres en eller flere hemse, hvis de har et gulvareal på højst 4,5 m², så de ikke kan betragtes som en indskudt etage. Det er en betingelse, at en hems står i åben forbindelse med det rum, den er indbygget i.

Hvad fastsætter bestemmelsen?

En hems må højst have et gulvareal på 4,5 m² for ikke at blive betragtet som en indskudt etage. Der kan etableres én eller flere hemse, men hver enkelt skal stå i åben forbindelse med det rum, den er indbygget i.

I praksis

I en byggesag afgør disse to kriterier — areal og åben forbindelse — om et hævet gulvplan klassificeres som en hems eller som en indskudt etage, hvilket har direkte betydning for, hvordan etageantallet opgøres. I byggesagsbeskrivelsen og udbudsmaterialet bør hemses gulvareal og den åbne forbindelse til det underliggende rum fremgå tydeligt af tegningsmaterialet, så klassificeringen kan dokumenteres over for bygningsmyndigheden. Er arealet 4,5 m² eller derunder og den åbne forbindelse opretholdt, tæller konstruktionen ikke som en selvstændig etage.

Typiske faldgruber

Et gulvareal på præcis 4,5 m² er tilladt, men overskrides grænsen — selv marginalt — kan hemsen klassificeres som en indskudt etage med deraf følgende krav.
Den åbne forbindelse til rummet må ikke lukkes af, f.eks. med en dør eller en væg, da hemsen i så fald ikke længere opfylder betingelsen.
Bestemmelsen sætter ingen grænse for antallet af hemse, men hvert enkelt hemseareal skal hver for sig holde sig inden for 4,5 m².

Ordlyden er gengivet efter BEK nr 1399 af 12/12/2019 (gældende grundbekendtgørelse). Forklaringer, praksisnoter og faldgruber er Buildocs egne og alene til orientering — de udgør ikke juridisk rådgivning, og konkrete aftale- og myndighedsforhold skal altid vurderes af en kvalificeret rådgiver.